REITs成為銀行理財資產配置的突圍方向，並從傳統的抽新股套利模式邁入全鏈條、多元化、價值化的資產配置新階段。 　　隨着市場利率中樞的下移，銀行理財產品收益空間也隨之收窄。據行業監測數據，2026年上半年，銀行理財平均年化收益率已降至2.05%左右，純固收類產品收益中樞同步走低，82%的公募純固收產品近半年年化淨值漲幅低於3%，較五年前下滑超過120個點子。 　　     　　傳統模式下，銀行理財以穩健固收為底倉，依託債券、同業存單等標準化資產賺取穩定收益，契合低波動、穩回報的產品定位。目前來看，單純依靠固收底倉已難以滿足產品收益考覈與投資者回報需求，理財行業亟須尋找兼具穩健性與收益彈性的增量資產。 　　REITs憑藉獨特的資產屬性，與理財資金配置訴求高度適配。一方面，公募REITs具備強制現金派息機制，底層依託基礎設施、保障性租賃住房、商業不動產等成熟存量資產。按市場公開口徑，產權類REITs平均分派率約為4.5%，經營權類REITs平均內部收益率約為5.4%，高於同期貨幣基金、純債基金平均收益率，在低利率環境中形成顯著收益優勢，可有效增厚「固收+」產品收益。 　　另一方面，REITs與傳統股債資產整體相關性較低，可在一定程度上分散理財組合風險、優化配置結構，緩解傳統固收組合同質化、收益微薄的行業痛點，成為理財資金對沖利率下行風險的重要工具之一。 　　告別單一抽新股 構建全鏈條配置體系 　　REITs市場發展初期，銀行理財的參與模式高度單一，核心策略為一級市場網下抽新股與戰略配售。2021年—2022年市場標的稀缺、參與機構較少，公募REITs抽新股年化收益一度可達 8%左右，上市首日平均漲幅在6%—7%以上，一二級市場存在可觀價差，理財資金依靠資金體量優勢即可獲取確定性增厚收益，屬於典型的短期套利型投資，底倉配置屬性較弱，參與深度有限。 　　隨着抽新股市場競爭日趨激烈，2026年多隻新發項目網下配售比例突破40%，部分標的甚至全額獲配，上市首日溢價快速收窄、個別標的直接破發，一、二級價差已壓縮至1%—3%區間，單純抽新股的收益紅利近乎消退，倒逼理財機構重構投資體系，從「機會型套利」向「價值型配置」轉變。 　　近年來REITs市場快速擴容，參與機構大幅增加。截至2026年8月末，全市場公募REITs已上市88只，完成擴募10只，合計發行規模約為2500億元，總市值約為2348億元，底層資產覆蓋產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源、消費基礎設施、商業不動產、數據中心等多元賽道。 　　在公募REITs領域，頭部理財機構已打破只做一級抽新股的侷限，推行一、二級聯動策略。機構不再盲目普配新發標的，而是聚焦底層資產運營質量、租金穩定性、現金分派率、估值合理性等核心基本面指標精選優質標的，同時積極參與存量標的的二級市場波段交易與擴募投資，通過動態調倉賺取資產增值收益，投資專業性大幅提升。以工銀理財為例，其自2021年首批公募REITs上市以來累計投資65只公募REITs(含在途項目)，市場覆蓋率近八成。 　　機構間REITs成為理財配置的重要增量賽道。Wind數據顯示，截至2026年8月27日，全市場累計發行67只機構間REITs，發行總額為1091.86億元；其中2026年以來發行32只，合計428.79億元，發行數量已超過2025年全年水平(2025年全年發行29只，合計 537.5億元)。據中金公司統計，2026年上半年機構間REITs發行24單、330億元，按年分別增長11倍、24倍，市場存量規模接近千億元。 　　相較於公募REITs，機構間REITs主要面向專業機構投資者，具備估值波動相對更小、發行安排相對靈活、派息相對穩定的優勢，覆蓋交通、商業物業、能源、數據中心、分佈式光伏等多元資產類型，能夠匹配理財資金中長期穩健配置需求，填補公募REITs的品類空白，成為理財資金佈局不動產資產的重要補充。 　　從投資人結構看，保險資金為第一大配置主體(佔比接近一半)，銀行理財以長期絕對收益配置為主，券商自營、信託、基金、產業資本等多元參與，市場資金結構持續擴容。 　　與此同時，多家理財機構開啓前置佈局，切入Pre—REITs賽道，通過參與不動產資產孵化、培育階段的投資提前鎖定優質底層資產，打通「前期培育—上市配售—二級市場退出」的完整投資鏈路，挖掘資產成長增值收益，進一步拓寬REITs投資的收益來源。至此，理財資金逐步擺脫對REITs單一抽新股收益的依賴，形成多維度、多層次的多元化配置格局。 　　機構化程度提升 市場交易生態升級 　　理財資金配置模式的轉型推動REITs市場交易生態發生變革，機構化程度持續提升。據2026年中報披露的數據，81只已披露半年報的公募REITs 機構持倉佔比達97.7%，較2025年末再提升1.3個百分點；按流通盤前十大持有人口徑統計，券商自營、產業資本、保險佔比分別為41.8%、33.5%、16.6%，專業機構與產業資本成為市場主導力量。 　　需要釐清的是，市場換手率並非「早期低、當前高」。公開數據顯示，2021年公募REITs日均換手率約為1.6%、2022年約為1.4%、2023年約為1%，市場擴容與機構化後交易活躍度反而回落，2026年8月全市場日均換手率降至0.37%—0.43%區間，處於歷史相對低位。 　　2026年前8個月，公募REITs月成交額有4個月不足100億元，反映市場正由早期資金情緒驅動的高換手，轉向機構主導、基於基本面與估值的理性定價階段——機構不再單向鎖倉，而是根據宏觀利率變化、行業景氣度、標的估值分化開展跨板塊調倉與標的置換，但整體交易頻率顯著低於早期。 　　從持倉結構看，機構持倉高度集中於基本面相對紮實的板塊。能源、保障性租賃住房、消費基礎設施、數據中心四個板塊，機構持有份額市值佔比均超98%，券商自營在高速公路和消費基礎設施倉位較重，險資集中於消費基礎設施，市場流動性呈現結構性特徵。 　　在機構間REITs市場，存量轉讓交易持續增多。據中金公司統計，截至2026年6月23日，機構間REITs累計成交115.8億元、237筆，其中2026年以來成交49.4億元、121筆，佔比超四成，市場已擺脫單一「持有到期」模式，二級市場正從零星走向有量，成為機構調整資產久期、優化大類資產配置的重要載體。但需要注意的是，機構間REITs流動性集中於少數個券，2026年成交活躍券的日均換手率僅為0.05%—0.29%，低於公募REITs，長尾個券交易偏零星。 　　多元化佈局不動產資產常態化 　　從行業發展趨勢看，低利率環境或將延續，理財資金加碼REITs、多元化佈局不動產資產將成為常態化方向。據行業測算，銀行理財REITs相關配置規模已超過千億元量級，2026年年內新增配置規模顯著高於往年同期。 　　未來理財機構將進一步弱化REITs的收益增強屬性，強化其大類資產底倉定位，持續優化公募、機構間、Pre—REITs協同的配置體系，依託精細化投研能力挖掘長期價值。隨着REITs市場供給持續擴容、品類不斷豐富，理財資金的配置廣度與深度有望持續拓展。 　　與此同時，行業轉型過程中仍存在諸多現實挑戰。一方面，REITs並非無風險資產，底層資產存在經營波動、租金下滑、估值回調風險。2026年以來，中證REITs全收益指數自年內高點回撤一度超過10%，78只2026年前上市的存量產品年內平均跌幅超過10%，超八成下跌，部分商業不動產REITs較發行價回撤超10%並出現破發，對理財機構的盡調能力、投研水平與風險管控能力提出更高要求。 　　另一方面，REITs市場流動性存在結構性分層，公募REITs整體換手率處於歷史低位，部分小衆產業類標的日均換手率不足0.2%；機構間REITs雖可在交易所掛牌轉讓，但交易頻次顯著低於公募市場、流動性集中於頭部個券，疊加部分產品與開放式短期理財產品的期限存在錯配風險，理財公司在配置時需堅持「長錢配長資產」，做好期限、流動性與客戶風險偏好的匹配。 　　低利率環境重塑了銀行理財的資產配置邏輯，也推動REITs投資完成從模式變化到生態升級的全方位變革。理財資金告別粗放式抽新股套利，邁入全鏈條、多元化、價值化的資產配置新階段，不僅擺脫了自身收益增長困境，也為REITs市場注入長期穩定資金。未來，投研精細化、配置多元化、交易理性化將成為行業核心發展方向，銀行理財與REITs市場有望形成雙向賦能、協同成長的良性格局。 　　本文刊載於2026年9月12日出版的《證券市場周刊》