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來源：地產K線
文丨樂居財經 曾樹佳
幾天前，碧桂園召開月度管理會議，在828新政發布的背景下，董事會主席楊惠妍特地召回了全國各區域總裁，進行了兩天的閉門研討。
碧桂園聯席主席莫斌說得很直白：「只要企業仍處於牌桌上，就有機會在新一輪變革中，贏得一席之地。」
2026年，被碧桂園定義為公司「保交房關鍵之年」，其要求各區域項目明確目標、壓實責任，對特殊個案早識別、早介入、早處置，力爭年底前清零、順利收官。
但楊惠妍保持着審慎，儘管碧桂園這三年，闖過了充滿複雜性、未知性與長期性的「無人區」，但她依然覺得，保交房之後的下一程——資債修復，同樣是「無人區」，甚至更為複雜。
現實中，這方面的複雜局面，也確實存在。
9月9日，彭博引述知情人士稱，中國證監會對一批強制可轉換債券備案申請不予受理，當中包括碧桂園等房地產開發商。
知情人士稱，這種債轉股工具是開發商與境外投資者進行重組談判的關鍵部分，曾幫助多家大型房企避免進入清算程序。
據悉，碧桂園已經發行130億美元離岸強制可轉債的一部分。幾周前，該公司被告知，中證監不予受理其這種工具的備案申請，因為該公司是失信實體，不合要求，而導致失信的原因，包括違約及違反監管規定等。
01
從碧桂園中期財報，可以看出它的發展姿態。
2026年上半年，碧桂園實現權益合同銷售金額約142.5億元，對應權益合同銷售建築面積約182.5萬平方米。
同期，它獲得總收入約為440.8億元，按年下降39.3%；歸屬於股東的淨虧損約為156.2億元，相比上年同期的190.8億元，虧損額縮小了約18.1%。
營收掉得不少，但這並不算突然。
因為前期集中交付的任務已經接近尾聲，期內該公司來自房地產開發的收入，由2025年同期的約700.28億元下降39.5%至約423.56億元。
另外，該公司的虧損，主要是幾個因素的綜合影響：
其一，它對在建物業及持作銷售的已落成物業，計提減值淨額約61.73億元。
其二，計提金孖展產及財務擔保減值損失淨額約37.91億元。
其三，它錄得營銷及市場推廣費用和行政費用約31.97億元、淨財務費用約23.89億元，及在合營企業及聯營公司損失所佔份額約6.96億元。
上述這三個方面，消耗了碧桂園的部分收益。
期內，碧桂園獲得其他收入及收益淨額約41.05億元，主要來自以公允價值計量且其變動計入損益的金融負債公允價值變動，以及債務重組收益。
也就是說，它呈現出來的虧損局面，除了經營層面之外，還受資產計提、債務重組收益等方面的影響。
碧桂園當下的策略是，對項目的把控深入到一線，想盡各種辦法提效。
帶頭將項目落地的，是掌舵者楊惠妍。她持續在一線高頻「踩盤」調研後，親自主導組建了產品研發及設計專項小組（PMO）。
該專項小組作為集團戰略性項目管理機構，核心職責是推動產品創新與設計質量的系統性提升。
楊惠妍要求在PMO專項小組牽頭下，各區域項目要全面開展戶型、功能等產品優化，並同步推進供應鏈重塑與新項目開發體系的迭代。
而為了全面落實新項目開發效率保障，碧桂園強調要抓好「三會」——「開發必要會、產品策劃會、項目啓動會」，分層分級，前置成果，強化每一個環節的責任落實。
它想爭取把「每一分投入都花在刀刃上」，重點聚焦關鍵資源、資金使用及風險管控。
02
在化債方面，碧桂園涉及總額約177億美元的境外債務重組方案，已於2025年12月30日正式生效，順利進入信用修復及履約執行的新階段。
與此同時，它合計本金規模約137.7億元的9筆境內公司債的重組方案，已於2025年年內全部通過。
碧桂園按方案相關條款，已於2026年2月行使上限4.5億元的現金購回選項，並於4月完成了回購相關工作。
境內外債方案的落地，讓碧桂園舒了一口氣。
年中，碧桂園的借貸，已從2025年12月31日的約1479.59億元，下降至1426.61億元。
這些借貸，包含銀行及其他借貸、優先票據和公司債券，分別約為1217.45億元、153.29億元、55.87億元。
在數額佔比最大的銀行及其他借貸當中，約1013.54億元、185.34億元和18.57億元，分別須於一年內、一年至五年內和五年後償還。
同期，碧桂園共有總現金餘額（現金及現金等價物與受限制現金之和）約166.75億元，其中現金及現金等價物約為57.37億元，受限制現金約為109.38億元。
顯然，碧桂園的現金，遠遠覆蓋不住一年內到期的短債。
具體的債務，仍需一筆一筆去解決。其境內發債主體「碧桂園地產集團」，每個月都會發布訴訟、債務變化情況。
據其最新文件披露，今年7月，碧桂園地產集團涉及新增標的金額5，000萬元以上的未決訴訟、仲裁案件9宗，標的金額合計約18.10億元。不過，在這個月內，其違約債務淨減少0.83億元。