美國30年期固定房貸利率正逼近7%，為2025年1月以來首次。房貸利率攀升主要受伊朗戰爭推高國債收益率影響，令本已處於第四年停滯期的美國房地產市場雪上加霜，潛在購房者觀望情緒加重，房屋建築商面臨利潤擠壓。

　　據房地美數據，上周30年期固定房貸利率平均為6.76%，但此後每日利率已跳升至7%以上。7%這一關口本身對購房負擔能力影響有限，但經濟學家指出，該水平可能進一步打擊購房者信心，為本被預期將啓動復甦的樓市增添失望註腳。美國抵押貸款銀行家協會首席經濟學家邁克爾·弗拉坦託尼表示，利率如此跳升將促使潛在購房者暫停行動，可能不再簽署合同或申請貸款。

　　房貸利率走勢通常跟隨10年期美國國債收益率，後者9月14日一度突破5%，為2023年底以來首次。聯儲局預計於9月16日加息，為三年來首次。若市場認為聯儲局認真對待通脹，加息可能壓低國債收益率進而降低房貸利率；若被視為經濟面臨真實通脹問題的信號，則可能推高收益率。

　　伊朗戰爭是今年房貸利率攀升的主要推手，重創了已進入第四年銷售停滯期的美國樓市。全美房地產經紀人協會數據顯示，8月成屋銷售按月下降2%，按年化計算為398萬套，為去年6月以來最低。Zillow經濟學家此前預測2026年房屋銷售增長4.3%，現調整為全年增長1.3%，第四季度下降3.5%。Zillow經濟學家卡拉·吳表示，今年剩餘時間的計算將非常具有挑戰性。

　　房貸利率幾個百分點的差異，在30年期貸款中可轉化為數十萬美元的利息支出。經濟學家指出，由於利率可能持續高企，購房者短期內也難以通過再孖展降低負擔。2月房貸利率曾短暫降至6%以下，激發購房者興趣和銷售反彈樂觀預期，但美國和以色列攻擊伊朗後利率飆升，近期因通脹頑固和財政赤字擔憂引發的債券拋售進一步推高國債收益率。

　　南卡羅來納州查爾斯頓的里根·布萊克數月來試圖出售其公寓，但鮮有人問津。他將掛牌價從22.5萬美元下調1萬美元后，仍傾向撤市轉租。紐約長島房地產經紀人瑪麗亞·博紮在近日的開放看房活動中僅接待了一戶家庭，賣家已將掛牌價從90萬美元降至85萬美元。按當前利率，買家每月房貸還款接近5000美元。

　　當前經濟環境與2023年利率飆升時相比有所不同，且未必更為有利。2023年失業率處於歷史低位，工資增長強勁，潛在首次購房者雖面臨激烈競價，但就業前景良好。如今，經濟前景不明朗，招聘率低、工資增長平庸，疊加地緣政治環境動盪，使潛在購房者對大額支出猶豫不決。弗拉坦託尼指出，工資增長不佳，就業增長集中在少數行業，將在住房需求端表現為疲軟。

　　對買家而言，好消息是庫存遠高於2023年。當時許多房貸利率在2%至3%的房主拒絕出售，導致房源稀缺、競爭激烈、房價飆升。如今庫存接近疫情前水平，因房主等待利率下降無果後決定出售。但7%的房貸利率可能損害這一進展。

　　馬薩諸塞州馬爾伯勒的喬納森·珀爾因工作機會搬離該州，但仍保留原住房。該房屋價值近90萬美元，面積超3000平方英尺，佔地1.5英畝，但其2.875%利率的房貸每月僅需還款2300美元。他考慮出售，但可能返回該地區，且知道無法以如此低價找到 comparable 住房，因此決定保留幾年後再做打算。

　　7%的房貸利率還可能拖累新建住宅。房屋建築商一直在提供大幅利率買斷以刺激銷售，更高利率使買斷成本更高，侵蝕建築商利潤並降低增產動力。經濟學家表示，購房者不應期望利率短期內緩解，高房貸利率環境可能成為新常態。弗拉坦託尼指出，作為房貸借款人，需要與全球各國政府及其他所有發行人競爭資金。