作者 | 源媒匯 利晉

房地產「828新政」的出台，被碧桂園視為公司重新站在起跑線上。

碧桂園聯席主席莫斌日前在今年9月管理會議上稱，「只要企業仍處於牌桌上，就有機會在新一輪變革中贏得一席之地。」

有別於其他月度的經營會議，9月這場管理會議，碧桂園特地將全國各地區域總裁，召回總部開了兩天閉門會。

會上，公司董事會主席楊惠妍花了將近1個小時拆解了「828」新政。其中提及最多的一個詞是「重塑」，她認為，「過去依賴快周轉、高槓杆的打法不再適用，行業經營邏輯被徹底改寫。」

作為房地產行業快周轉模式的鼻祖，碧桂園想重新坐上「現房銷售」的牌桌。

01.「快周期鼻祖」挺過艱難時刻

靠着快周期模式成為「宇宙第一房企」的碧桂園，銷售規模暴跌之後，如今站穩在前20強的位置。

在9月管理會議同一天，碧桂園發布了2026年8月的運營數據。單月，實現權益合同銷售金額約22.8億元，權益合同銷售面積28萬㎡。

今年前8月，碧桂園累計權益合同銷售金額為187.9億元，權益合同銷售面積239萬㎡。儘管這一數據相比去年同期，分別下跌16.4%、12.1%，然而在克而瑞排名中，穩居第16名。

再看前20強排行榜，碧桂園是僅剩的3家民企背景房企之一，其餘兩家是：一個稱為「杭州第二城投」濱江集團，另一個是當前的「民企黑馬」邦泰集團。

碧桂園挺過了艱難時刻。

實際在去年9月管理會議上，楊惠妍也花了1個多小時，給公司做系統性任務部署，核心方向便是：緊抓政策窗口期，進行快速響應、充分運用，完成市場銷售目標。

她表示，「只有銷售暢通，才能盤活全局。」

碧桂園能撐過去，確實跟暢通銷售帶來的現金流有關，2023-2025年，總權益銷售額達到2529億元，總權益銷售面積2924萬㎡。

這也是碧桂園保交樓和債務重組的關鍵。

過去三年，其累計交付總量近115萬套，交付位列行業第一。2025年最後一天，債務重組方案也全部通過，整體降債規模預估接近900億元，孖展成本壓低到1%至2.5%。

為了感謝一線員工的堅持奮戰，在2025年度工作會議上，楊惠妍向他們深深鞠了一躬。

按照楊惠妍的預期，2026年被定義為「保交房收官之年」，爭取在年中完成大部分交房任務，從而集中精力修復資債表、恢復正常經營。

對於經營轉段，楊老闆也提到了兩個核心任務：全力盤活資產、抓好銷售，重視新供貨計劃。並且，還針對少量特定崗位需求，進行返聘離職員工。

但「保交房」收官難度仍超出管理層的預期。

今年年中會議上，碧桂園集團總裁程光煜對各區域項目下達了新要求，「特殊情況的個案須早識別、早介入、早處置，杜絕被動應對，全力保障年底前全部清零。」

「快周期鼻祖」碧桂園，想重新坐上牌桌，還需要更努力。

02.再造一個「碧桂園」

「828新政」核心的一個點是：項目開發回款周期，資金佔用時間、孖展成本成倍數級增加。這對開發商的投研能力、資金運作等都是嚴峻考驗。

資金、土儲，成為現房銷售模式的重中之重。這正是未來碧桂園想要坐上牌桌，需要建立的核心競爭力。

根據2026年中期財報、天眼查顯示，碧桂園實現收入440.8億元，按年減少39.3%，淨利潤虧損164.4億元，歸母淨利潤虧損156.2億元。

賬面虧損是過往「快周期」模式遺留下來的，這幾年，楊惠妍每逢月度會議，幾乎會提及兩個關鍵字：保交房、銷售。

她給2026年定下的終極目標是，「恢復正常經營的標誌就是，經營性現金流回正，最終目標是公司整體現金流和利潤均為正。」

當前想要經營性現金流回正，對於碧桂園來說，是一項巨大的挑戰。

2026年6月末，碧桂園總資產為7455.4億元，總負債為7145.8億元，資產負債率為95.8%。其中，借貸總額1426.6億元，一年內到期佔比達71.2%，持有包含受限現金總額166.8億元。

同時，借貸總額中的約824億元發行違約或交叉違約。

碧桂園把經營轉段的重點，放在兩個方面：現有資產盤活、「一體兩翼」業務。

2025年底，碧桂園持有權益土儲面積9540萬㎡，其中，可直接銷售佔比約28.3%，需取證、待施工面積佔比達64%。

圖片來源於碧桂園2025年財報

碧桂園的主場在三四線城市，土儲佔比約60%。

三四線城市的商品房市場現狀，衆所周知。包括前10強房企高管最新觀點很一致：一線城市築底特徵逐漸明顯，甚至築底回升的預期持續強化，二三線城市整體仍在築底中。

換句話說，碧桂園「快周期」模式遺留下來的土儲，未來在「逆快周期」形勢下，如何消化、變成現金流，纔是真正的難題。

9月管理會議上，對於現有資產，莫斌表示，通過「充分挖潛」提升存地、存貨及經營類資產價值，強調「用心面對存地存貨，用心面對產品力」。

但在「一體兩翼」業務上，碧桂園正在悄悄再造一個「碧桂園」。

中指數據顯示，2026年上半年，碧桂園旗下代建平台鳳凰智拓建管新簽約代建面積566萬㎡，按年增長37.4%。發展快速的原因是，在華南區域業務市場份額的基礎上，加大在華中區域的拓展力度。

碧桂園服務同樣發展迅猛，上半年，實現收入245億元，淨利潤約9.5億元，收費管理面積接近12億㎡。同時，商業運營服務成功拓展蘇州碧樂時光、西安大方集團商業街區等項目，在管商業面積超1000萬㎡。

這說明，家底厚實、還沒完全掉隊的碧桂園，重新坐上牌桌，也不是不可能。