隨着房地產行業傳統的「拿地-建房-賣房」模式逐漸失靈，行業正從增量時代的規模競賽轉向存量時代的質效比拼。一個根本性的問題擺在了所有房企面前：未來的路，究竟該怎麼走？

就在這樣的十字路口，一份來自華潤置地的2025年成績單，為行業帶來了一個與衆不同的答案。

華潤置地財報及業績會披露數據顯示，公司20205年實現綜合營業額2814億元，創下歷史新高，近五年複合增長率達7.3%；實現股東應占淨利潤254億元、實現核心淨利潤225億元，盈利規模穩健；全年每股股息1.166元，派息率維持37%。

值得注意的是，2025年，華潤置地收租及收費型業務核心淨利潤貢獻佔比首次超過50%，達到51.8%，按年提升11.2個百分點。這意味着，華潤置地已不再是傳統意義上的開發商，而是悄然完成了一場蛻變——其順應城市從增量開發向存量提質增效轉變趨勢，將戰略定位升級為「創建世界一流的城市投資開發運營商」，以「投資-開發-運營」三位一體為核心，以片區統籌為重要抓手，通過三要素相互賦能聯動，實現業務一體化協同發展。

（來源：公司資料）

2026年，恰逢華潤置地上市三十周年。從當初市值僅20多億港元的小型房企，到如今市值超2000億港元、累計派息超千億港元（過去5年累計派息560億港元）、穩居行業派息第一的領跑者，這組數字不僅是規模的增長，更是其商業模式成功轉型的有力註腳。 

01

三條增長曲線，重構收入結構

面對行業邏輯的根本性轉變，單一的開發銷售模式已難以支撐企業的持續增長。華潤置地的應對之道，是通過構建梯次分明、協同發力的業務組合，重塑自身的增長邏輯。

圍繞「創建世界一流的城市投資開發運營商」的戰略定位，華潤置地構建了高效協同、同向發力的「三條增長曲線」業務模式，共同推動「經濟價值與空間價值」的良性循環。

三條曲線之間相互賦能：經營性不動產與輕資產業務為片區提供核心地段與優質載體，提升片區整體價值，反哺開發項目溢價與去化，平滑周期波動風險，助力資源獲取；而開發業務則為後兩條曲線提供穩定的資金支持與優質的底層資產。

由此，華潤置地實現了從「創造空間價值」到「實現經濟價值」的閉環。 

（來源：公司資料）

具體來看：

第一增長曲線：開發銷售型業務

作為業績的「壓艙石」，該業務板塊是公司營收及現金流的主要貢獻者。過去一年，儘管開發銷售型業務仍然面臨不小的市場調整壓力，但其依舊展現出強大的韌性，不論是營收規模還是盈利能力均維持在行業第一梯隊。

2025年，開發銷售型業務實現結算收入2382億元，結算毛利率維持在15.5%。全年實現簽約額達2336億元，穩居行業第三，一線城市銷售佔比按年提升7個百分點至45%。公司積極響應國家「好房子」建設政策，構建「三好十二優」好房子體系。憑藉這一體系的紮實實踐，華潤置地在克而瑞研究中心發布的「2025年度中國房地產企業產品力TOP100」排行榜中，位居2025年度中國好房子企業榜首，產品力與行業示範效應持續擴大。

眼下來看，這條看似傳統的曲線其角色業已發生根本性轉變，它不再是為公司貢獻唯一增長動力的發動機，而是轉變為持續輸送穩定現金流、為後兩條曲線提供資金和優質底層資產的壓艙石。其核心任務也從單純追求規模擴張，轉向了聚焦提質增效、以卓越產品力實現價值兌現。

第二增長曲線：經營性不動產收租型業務

這是華潤置地耗時最長、投入最多、如今也最為堅固的護城河。以購物中心為核心，涵蓋寫字樓、酒店、長租公寓的收租型業務，已成為公司利潤和穩定現金流的核心貢獻者。

2025年，購物中心實現租金收入219億元，按年增長13.3%，毛利率提升至77%，經營利潤率達63.1%。截至年末，公司在營購物中心98座，其中82座零售額排名當地前三，整體出租率達97.4%。年內新開購物中心6座，新開業購物中心平均出租率達96.9%。

（來源：公司資料）

此外，寫字樓業務核⼼優勢持續夯實，年末出租率按年提升3個百分點至78%。酒店業務精益化運營持續提升，兩費費率進一步改善至16.1%，盈利質量與經營韌性持續增強。

顯然這條第二曲線的成熟，使得華潤置地擁有了穿越周期的底氣。當開發業務受市場波動影響時，穩定增長的租金收入能夠有效對沖風險，平滑利潤曲線，成為公司業績的「穩定器」。

第三增長曲線：輕資產管理收費型業務

如果說前兩條曲線代表了華潤置地的「重資產」實力，那麼以華潤萬象生活、資管業務、文體運營、租賃住房、代建等為代表的輕資產管理收費型業務，則展示了其強大的軟實力和未來想象空間。這條曲線，是公司業績的強勁增長極，也是公司空間價值的核心創造者。

作為旗艦的華潤萬象生活，2025年實現營業額180.2億元，核心淨利潤大幅增長13.7%至39.5億元，整體毛利率按年增長2.5個百分點至35.5%。商業航道持續領先，在營購物中心數量增至135個，管理面積1489萬平米；物管總在管面積達4.3億平米。

資管業務方面，公司深度推進模式轉型創新，成功設立首支Pre-REITs策略商業地產私募基金，支持在建商業項目開發；華夏華潤商業REIT市值突破百億元，位居C-REITs首位；華潤有巢REIT於2026年1月成功擴募上市，市值排名躍升至行業第三，輕資產管理平台華潤萬象生活市值穩居物管行業首位。

文體業務全年實現營業額12.0億元，按年增長53.5%，演藝運營首年即盈利；租賃住房業務年末累計在營項目61個，在營項目規模4.9萬間，全年實現營業額8.8億元，按年增長11.0%，穩定期出租率達95%。代建業務政府代建新籤規模行業第一，代建企業新籤規模位列行業第三。

這些輕資產業務不僅貢獻了高毛利率、高ROE的利潤，更重要的是，它們將華潤置地的專業能力轉化為可對外輸出的服務產品，打開了全新的增長空間。

02

資管公司成立，打通全價值鏈

如果說三條增長曲線是華潤置地戰略的骨架，那麼設立資產管理公司這一個重磅動作，則為這架骨架注入了靈魂，使其真正實現了從「資產持有」到「資產管理」的閉環。

這並非一次簡單的組織架構調整，而是華潤置地對行業未來終極形態的深刻思考和戰略押注。

放眼全球，無論是黑石、博楓這樣的頂級資管巨頭，還是鐵獅門、凱德等地產基金先鋒，它們的成功都指向同一個模式：「募、投、管、退」的全價值鏈閉環能力。這些全球巨頭的成功，揭示了一個趨勢：在房地產行業走向成熟的過程中，資產管理能力的重要性持續提升，正在重塑頭部房企的核心競爭力結構。

華潤置地資管公司的成立，正是試圖將上述能力整合到一個平台上，並在此基礎上，形成自己獨特的「全價值鏈融合運作」模式。

（來源：公司資料）

與傳統資管公司不同，華潤置地資管公司最大的特點是「全產業鏈貫通」。既有「募投管退」的資本能力，更有「產建」的產品實現能力。這種模式，比純粹的資管平台，多了一層「產品實現」的能力——從拿地開始，就把資產未來的價值成長路徑規劃好。它既有投資能力，又有產品定義與高品質實現能力，更有運營服務能力，最後還有資本退出能力。

資管戰略的成功，離不開金融工具的創新。2025年，華潤置地旗下的REITs平台表現亮眼：

華夏華潤商業REIT市值突破百億元，穩居消費基礎設施REITs首位。截⾄⼆零⼆五年末，股價較發⾏價上漲 52.3%，連續現⾦派息合計6.8億元⼈⺠幣，分派率穩步提升，為投資者提供極具吸引⼒的穩定收益。

華潤有巢REIT於2026年1月成功擴募上市，發行規模11.329億元，成為中國首單非定向擴募REIT，確立了在該領域的先發優勢。值得一提的是，此次擴募獲得了原持有人的高度認可，認購比例高達99.51%。作為境內首單由市場化機構運營的租賃住房REITs，其自上市以來累計向投資者派息已超1.54億元。隨着此次擴募收購完成後，其底層資產將實現對上海三大核心產業集聚區的全覆蓋，資產組合與長期競爭力得到進一步強化。

（來源：公司資料）

這兩個REITs平台的成功，標誌着華潤置地真正跑通了「募投產建管退」的全價值鏈資產閉環。過去，重資產是沉澱的資金；如今，通過REITs上市，資產變成了流動的資本，形成了良性的資本循環，也為公司大資管戰略的縱深推進奠定了堅實基礎。

03

三個維度，看懂華潤置地的護城河

透過2025年的業績和華潤置地的戰略佈局，我們可以從三個維度清晰地看到其構築的深厚護城河。

護城河的寬度：難以複製的先發優勢

華潤置地的護城河，首先體現在其資產的「獨佔性」上。從2004年第一個萬象城開始，華潤置地用超過20年的時間，在全國核心城市的核心地段，佈局了98座在營購物中心。這種區位資源的排他性，決定了後來者幾乎無法複製。

同時，萬象生活強大的運營能力，不僅服務於自有項目，更在持續對外輸出，不斷拓寬其商業護城河的邊界。公司也將持續平衡資本性支出與現金流創造，推進重點城市深耕，預計到2030年末，在營購物中心將增至127個。

（來源：公司資料）

安全邊際的厚度：穿越周期的財務韌性

華潤置地的安全邊際，深植於其穩健的財務基因。2025年末，公司現金儲備1170億元，總有息負債率40.2%，淨有息負債率39.2%，資產負債率持續優化至61.1%，均保持在行業最優梯隊。

更關鍵的是，其收租及收費型業務對核心淨利潤的貢獻首次超過50%，這種利潤結構的根本性變化，賦予了華潤置地極高的安全邊際。標普、穆迪、惠譽維持的高等級信用評級，正是對其穩健經營和強大抗風險能力的最好背書。 

（來源：公司資料）

能力圈的半徑：從「做資產」到「管資產」的延伸

華潤置地的多元化，並非盲目擴張，而是緊緊圍繞其核心能力做延伸。從住宅開發，到商業地產，再到由此延伸出的物業管理、長租公寓、文體運營、代建，每一步都邏輯清晰，能力可遷移、協同可互促。

資管公司的成立，更是將這種能力圈半徑拓展到了一個新的維度，從「做資產」到「管資產」，從「收租金」到「收管理費」。這不僅僅是收入結構的優化，更是商業模式的升維，從傳統的資產持有者，轉型為覆蓋「募投產建管退」全價值鏈的資產管理者。

REITs平台的成功，則進一步表明了其能力圈延伸的紮實與可靠，驗證了華潤置地在資產篩選、運營增值、資本運作等環節的綜合實力。當能力圈能夠覆蓋資產從投資到退出的全生命周期，企業的護城河便不再是單一的業務壁壘，而是一套可複製、可迭代的系統性能力體系。

04

寫在最後 

華潤置地的2025年，不只是業績的豐收，更是一個時代的註腳。

它用數據證明了，當行業邏輯從規模擴張轉向質效提升，從單一開發轉向多元服務，一家企業可以如何通過前瞻的戰略佈局和堅定的戰略執行，率先跑通全新的發展模式。華潤置地的商業模式和估值邏輯，必須被重新審視。它不再是簡單的開發商，而是集開發、運營、服務、資本管理於一體的城市投資開發運營商。

站在上市三十周年的節點上回望，華潤置地所堅守的長期主義價值清晰可見。這份價值，體現在二十年前就敢於重倉商業地產的戰略定力，體現在「十四五」期間堅定推進轉型創新的執行魄力，更體現在如今成立資管公司、探索行業終極答案的變革勇氣。

從土地紅利到金融紅利，再到如今的能力紅利，華潤置地的每一步，都踩準了時代的節拍。它為行業提供的，不僅僅是一個轉型樣本，更是一種啓示：房地產下半場的正確答案，或許就藏在對長期主義的堅守和對核心能力的持續鍛造之中。