金吾财讯 | 平安证券发布研报指，越秀地产（00123）2026年上半年实现营收366.5亿元，同比下降23%；归母净利润0.9亿元，同比下降93.6%；核心净利润约0.8亿元，同比下降94.6%。业绩下滑主要受项目结转周期影响，入账物业收入和联合营投资收益同比减少，同时上半年毛利率同比下降4.4个百分点至6.2%。截至上半年末，公司已售未结销售金额约1324.4亿元，较年初上升0.3%，未结资源为未来业绩释放提供基础。销售与投资方面，公司上半年实现全口径销售额505.1亿元，同比下降17.9%，其中存量持销项目合同销售金额占比同比提升至80.7%，核心六城合同销售金额占比为84.5%。根据克而瑞统计，上半年公司销售额位列全国第八位。公司执行以投促稳、以质为先的投资策略，上半年新增项目6个，新增土地储备约68万平，权益投资金额约人民币70.0亿元，其中96.8%权益投资金额集中在核心六城。截至上半年末，总土地储备约1657万平，94%位于一线及二线城市。财务管控方面，2026年上半年公司加权平均借贷年利率同比下降25个基点至2.91%，首次降至3%以下；合同销售回款率同比提高10个百分点至71%；经营性现金流净流入约人民币137.7亿元。期末有息负债余额及资本负债率较上年末分别下降0.9%及1.9个百分点。三道红线指标全部维持绿档，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为65.2%、49.2%和2.1倍。

考虑公司毛利率依旧承压及下半年潜在的减值可能，出于谨慎原则，暂维持原有盈利预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.01、0.08和0.16元，当前股价（截至2026年8月28日收盘）对应PE分别为220.6倍、42.5倍和20.8倍。公司销售位居行业前列、拿地精准聚焦核心6城、财务状况保持稳健，但当前股价对应PB不到0.3倍，平安证券认为股价已提前反映业绩端压力，维持“推荐”评级。

风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期，楼市复苏不及预期。